いきなりですが、つい最近投資用不動産を購入し引き渡しが行われました。
始めた経緯や内容について、書ける範囲で書きたいと思います。
20代～30代くらいで不動産投資を始めてみようと思っている方の参考になれば幸いです。
世の中には「不動産投資 詐欺」「不動産投資 失敗」と検索している同世代の方がたくさんいると思います。
そんな方たちに何等かのいい影響があればうれしいです。
Contents
モチベーション
一番は「周りにやっている人がいなくて、試しにやってみたかった」というところが大きいです。
私の行動の原則は基本はこれ「自分の周りには誰もやっている人がいない」です。
不動産投資関連のNoteだったり記事を読んでいると「将来が～」「節税が～」等多いのですが、それよりも周りで誰もやっていなくて興味があったので始めてみました。
ちなみに、元々居住用の不動産を探していたりもしたので、部屋とか家探しは好きな方です。
私について
- 都内在住
- 年収は1000超
- 積み立てNISA、持株会、iDeco、ドル建て生命保険で毎月10万くらい資産運用中
- キャッシュ、金融資産はそれぞれ300↑
記載すべき点はこれくらいでしょうか。
金融資産やキャッシュについては低めに書いていますが、参考程度ということで。
購入に踏み切った理由
実は今回の不動産営業の方に出会う何年か前に、複数名の不動産営業マンとあって色々話を聞いていたのですが、どれもこれも正直物件がクソ高すぎるのと胡散臭さがにじみ出ていました。
今回紹介してもらった営業マンの方は実直で、人としても信用できそうだなと思ったところにあります。
売りつけてくる、売ろうとしてくる感じではなく、持ってくる物件が私の要望に即したかなり良いものが多かったのも大きかったです。
あまり大きい会社ではない（ただし、会社設立した方は結構大手でトップ営業マンだった方々らしい）のですが、説明だったり対応がとても丁寧でした。
あと家賃保証じゃなかったのも大きいです。
最近の不動産投資系は良い物件がないせいか、利回りの高さと家賃保証を盾に売りつけてくる印象があります。
不動産大手の会社の人と話したときも「利回り4%~5%で家賃保証(月々の家賃の10%が持ってかれる)、でもバンバン売れている」と言っていました。
確かに家賃保証だと入居者の入れ替えの時期なども家賃が入ってくるので安全っちゃ安全なのですが、家賃に関するアレコレを販売元に握られているのとほぼ同じです。
仮に「入居者が付きにくいので家賃を安くして…」と考えられたらその通りになってしまいます。家賃を下げた時点で家賃保証の額も減りますが、資産価値が大幅に減りますね。
ちなみに利回りって高い方がいい物件に見えますが、資産価値を見るのであれば逆です。
考えていた購入条件
上記の続きになるのですが
- 家賃保証じゃない（≒家賃保証に頼らなくても入居者が絶えない立地）
- なので山手線内側 or 都心の南側の区
- 駅から近い（住んだ経験上、駅徒歩5~7分は居住用に最適。それ以上だと疲れる）
- 自分が住みたいと思うかどうか
がメインで収支や利回りについてはほとんど考えていませんでした。
というのも上記をある程度満たしていれば、長期保有資産としては良いものだろうと思っていたからです。
最後の1つが結構大事で、自分が実際に見たり、マンションから駅まで歩いて「もしここに住む場合使いやすいかな」と考えることが多いです。
上記3つが申し分なくても、最後が無いとダメな場合もあります。
自分が住みたい、良いなと思わない物件に人は住まないだろうという考えが結構強いと思います。
候補物件
候補が3つあり、2使うか迷った結果千代田区の1つだけにしました。
1:千代田区
- 1K
- 2500万前後
- 最寄り駅徒歩5分
- 築20年
- 実利回り3.7%くらい
- メモ：区がかなりレア
2:新宿区①
- 1R
- 2900万前後
- 最寄り駅徒歩1分
- 築20年くらい
- 実利回り3.6%くらい
- メモ：マンションのエントランスから駅が見えるけど住みたいと思えない（路線に近すぎる）
3:新宿区②
- 1K
- 2900万前後
- 最寄り駅徒歩7分
- 築10年くらい
- 実利回り3.6%くらい
- メモ：ブランドある場所、普通に自分でも住んでみたいと思っていたところ
営業担当の方からの話だと新宿区①以外の2つはかなりレアで、新宿区②の方も買おうか最後まで悩みました。
辞めた理由としては
- 横に比較的新しいマンションが建ったばかりで、買うならそちらの方が欲しいと思ってしまった
- 家の周りに何もなさすぎる
- 駅まで意外と遠く感じる
- いきなり2件持ってしまうリスク
でしょうか。
正直時期が悪かったなと思いました。仮に1件目を半年～1年保有して様子がわかっていた状況で見たら買っていたかもしれないです。
それも込みで運命だったのかな、と最後はすっぱり諦めました、担当営業マンは相当自信のあった物件らしく凹んでいましたが。
その他聞いた情報
お客さんの中には私の半分以下の年収で3件ももっている方もいるそうです。
その方は早期リタイアを計画しており、35~40までに完済し家賃収入だけで生活したいとのこと。
その他、若い方でも結構積極的に物件を買っている人が多いとのこと。
そういう話を聞くと「騙されたのでは…？」と思ってしまうが、少なくとも私の担当の方がもってくる物件はどう計算しても割高ではないです。
以前話をした不動産営業マンから買ったら＋200万以上は取られていてもおかしくないでしょう。
あとやっぱり渋谷区や港区のいい物件はなかなかないですね、今一番欲しいです。
結論：いい営業マンに出会えたと思ったら一考の価値あり
もし不動産投資を始めたいなと思っている方がいたら、結構慎重に物件を見たほうが良いです。
私も、特に転職した直後は「やったほうがいい！」と言われ色々見ました。
肌感覚として、明らかに高いと感じたのは間違っていなかったです。
不動産は物件も選ばなければ有象無象ありますし、取り扱っている不動産屋も無数にあります。
だからこそ数を見ることが重要で、そのうえで直感（直感といっても、経験を積んでいるからこそ養われた部分も大きい）で決めるのも良いかなと思いました。
もし興味がある方は本当にたくさんの不動産、投資に限らず居住用も見るところから始めてはいかがでしょうか。
あとはノリと直感だと思います。
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